Загородное элитное жилье – понятие даже в большей степени нуждающееся в точном определении, чем городское. Слишком стихийно развивался и развивается этот рынок. Сегодня мы говорим о наиболее распространенных заблуждениях и критериях подлинной загородной «элиты».
Проблема здесь в том, что в отношении городского жилья копья ломали профессионалы и потратили на это не один год, а загородное жилье развивалось в соответствии с представлениями застройщиков и их клиентов о прекрасном… И поэтому есть серьезные разногласия в том, какие критерии должны быть соблюдены, даже среди профессионалов.
К примеру, по мнению коммерческого директора компании «Ваш дом» Сергея Азбарова, основными требованиями к элитному домовладению можно считать удобную транспортную доступность, высокий уровень экологии месторасположения, просторные внутренние помещения и достаточный размер земельного участка. Кроме того, должны быть отделены зоны проживания обслуживающего персонала, гостевые и детские зоны. Инфраструктура должна быть достаточной, но не чрезмерно насыщенной, так как владельцы элитных домов предпочитают проведение досуга в привычных для себя местах и не готовы от этого отказываться.
Однако Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, выделяет несколько иные критерии. По ее словам, таковыми являются: направление, удаленность от МКАД, концепция поселка, качество отделки, наличие развитой инфраструктуры, наличие леса и большой воды. Не исключено, что отсутствие единого представления о том, какое же именно загородное жилье должно называться элитным, связано с тем, что загородный дом, особенно класса люкс, является предметом индивидуального спроса, и каждый покупатель хочет видеть в своем доме воплощение своих собственных идей. Однако некоторые критерии среди профессионалов упоминаются с максимальной частотой. Поговорим о них подробнее.
1. Время в дороге. Если до качественного, построенного по индивидуальному проекту, расположенного в 5 км от МКАД и, казалось бы, по всем параметрам элитного дома можно добраться по единственному узкому, перегруженному шоссе, то бизнес-классом (пусть самого лучшего уровня) он перестанет быть лишь после того, как к нему проложат еще одну дорогу. По которой можно будет добраться до города, не застряв на многие часы в пробках. Так что само по себе малое расстояние от МКАД еще не является критерием элитности. Но и слишком далеко расположенный дом не может называться элитным, ведь все владельцы хотят систематически бывать в Москве и не тратить на это два-три часа. Так что дом должен быть не далее 10 км от МКАД.
2. Концепция поселка. Сложность задачи в том, что при наличии единого архитектурного стиля поселка решение каждого коттеджа все равно должно быть уникальным. Только в этом случае можно будет говорить об элитности. Сейчас в Подмосковье не найдется и пяти поселков, отвечающих этому критерию. Недавно на вручении премии «Поселок года» была озвучена и более радикальная точка зрения: в Подмосковье существует не более двух по-настоящему элитных поселков. Вывод был сделан такой: если на рынок выйдет соответствующий продукт, он будет распродан в рекордные сроки. Мы будем в своих выводах сдержаннее: спрос на элиту хоть и велик, но пока отложен.
3. Требования экологии. Требования к экологии уже несколько лет являются довольно популярными среди покупателей, особенно если речь идет о покупке элитного жилья. Традиционно подаваемые как плюсы местности близость воды и зеленых насаждений не всегда означают то, что вы думаете. Именно их наличие вполне способно вывести поселок из ряда элитных: чахлые деревья бывшей промзоны или берег речки, несущей отходы шести фабрик, стоящих выше по течению, – неподходящее место для престижного строительства. Кроме того, принято считать, что из-за розы ветров наиболее благоприятным с точки зрения экологии является запад Московской области – и именно там расположены самые дорогие предложения на сегодняшний день. Хотя, если подходить к вопросу объективно, то и на востоке Москвы, где немало сосновых и пихтовых лесов, можно найти довольно удачные места с точки зрения экологии. Но тут уже вступает в игру другой критерий.
4. Вопрос престижа. Если не обращаться к профессионалам, а просто посмотреть предложения по загородной недвижимости, то станет очевидно, что элита – это то, что находится на Рублевском и Новорижском шоссе. А остальное, соответственно, не элита. Поэтому те, кого в первую очередь при покупке жилья интересует вопрос престижа, выбирают именно эти направления. Да и застройщики, надо признать, сосредотачивают усилия по строительству элитных поселков преимущественно в этой области.
5. Однородное социальное окружение. Этот тезис сам собой вытекает из предыдущего. Помимо престижности, большинство покупателей интересует соседство с людьми аналогичного с ними образа и уровня жизни. Но с созданием того самого желанного однородного окружения легко можно перестараться. Хороших соседей не может быть сто. По мнению профессионалов, максимум, на который рассчитывает покупатель, – это 20-30 коттеджей в ближайшем окружении. Исключением могут стать дома, расположенные вблизи «вожделенного», очень престижного объекта. Например, рядом с полем для гольфа или культовым «тусовочным» объектом в данном районе.
6. Инфраструктура. Требования к инфраструктуре в элитных поселках совсем не такие жесткие, как для бизнес- и эконом-класса. Надо помнить, что для элиты наличие серьезной, развитой инфраструктуры зачастую вообще требованием не является. Если люди ведут активный образ жизни, сопряженный с частыми поездками в столицу, то, само собой разумеется, что общие стоянки, общественные бассейны и тренажерные залы их вряд ли заинтересуют. В то же время для многих представителей этого бизнеса – так называемого сегмента услуг – возможность расположить свои объекты поближе к потенциальным обеспеченным клиентам является своего рода преимуществом. Поэтому основная задача застройщика – привлечь таких заинтересованных представителей бизнеса, не перегружая территорию, но при этом создав своим будущим жильцам некоторые «особые» условия.
7. Качественные характеристики дома и участка. Очевидно, что в случае элитного объекта повышенные требования предъявляются не только к местоположению участка и поселка, но и к самому участку и расположенному на нем дому. Что касается участка, то это должен быть земельный надел не менее 0,5 га, пригодный для выполнения различных ландшафтных решений, т. е. с плодородной почвой и без ярко выраженных уровневых переходов. Кроме того, дом, стоящий на болоте, в оврагах, на горке с видом на шоссе элитой являться не может. Только чистый лес, окрестности больших водоемов, живописные холмы – тогда можно будет говорить об элитности. Таких мест в Подмосковье осталось немного. Что касается дома, то, как уже отмечалось, необходима ярко выраженная его индивидуальность при сохранении общего стиля поселка, четкое зонирование, достойный уровень интерьера и площадь порядка 600 кв. м. Все эти критерии обязательны, чтобы дом мог претендовать на гордое звание элитного. Думается, что с последующим развитием рынка критерии станут четче и, возможно, их станет больше.
