300 солнечных дней в году

Резоны
 
Почему именно Болгария? Аргументов «за» предостаточно. Черное море, песчаные пляжи, знакомые россиянам еще с советских времен, 300 солнечных дней в году. «И потом, это Европа, стабильность»,- добавляет Людмила, покупатель жилья в Болгарии. Действительно, 1 января 2007 г. Болгария вступила в Евросоюз, а в 2009 г. планирует войти в Шенгенскую зону. «В Европу» эта страна стремится не только номинально: эксперты единодушно отмечают, что за последние несколько лет уровень сервиса и качество жизни здесь заметно выросли. В то же время местная культура нам близка и понятна. Большинство братьев-славян исповедуют православие, понимают русский язык и доброжелательно относятся к россиянам. Правда, несмотря на свои успехи, Болгария остается довольно бедным государством с высоким уровнем безработицы (около 10%) и средней зарплатой около 250 евро. Зато и цены на большинство товаров непривычно низкие. Обилие русских и отчетливые следы социалистического прошлого — для кого-то эти факторы станут достоинствами («как дома!»), для кого-то — недостатками.
 
«Раскрутка» болгарской недвижимости началась в 2001-2002 гг., тогда же рванули вверх цены: до 100% ежегодно. Первыми покупателями были немцы и англичане — самые активные и предприимчивые инвесторы в мире. Наши же соотечественники принялись за «массовую скупку» лишь три-четыре года назад. Можно с ностальгией вспоминать времена, когда вилла у моря на Золотых песках стоила $20 тыс. и могла за год подорожать вдвое. Однако приходится признать: такого уже не будет. Сегодня жилье в Болгарии стоит от 800 до 1700 евро за квадратный метр (на курортах — от 1000 евро), и прогноз роста цен на ближайший год — не более 15%. Не так плохо, но на сверхприбыль явно не тянет. Тем не менее, подобное вложение обещает стабильный доход в течение еще нескольких лет, пока болгарские цены будут постепенно подтягиваться к европейскому уровню.
 
Кстати, наибольшую прибыль в этой стране обещает не жилье. Лидируют по данному показателю земельные участки, на втором месте находится торговая недвижимость (бары, магазины). Местное законодательство запрещает зарубежным гражданам приобретать сельскохозяйственные земли, но данное ограничение легко обойти. Нерезиденты открывают в Болгарии компании, которые и становятся собственниками участков. Процедура эта несложная, участие аборигенов необязательно: 100% активов компании может принадлежать иностранцам. Учредитель фирмы, которая ведет свою деятельность в Болгарии, исправно платит налоги и имеет в штате 10 местных жителей, вправе претендовать на ПМЖ. Кроме того, ускоренная процедура получения ПМЖ предусмотрена для зарубежных инвесторов, если сумма инвестиций составляет не менее 500 тыс. евро. Заметим, что сама по себе покупка болгарской недвижимости является основанием для получения многократной годовой визы, но не вида на жительство.
 
Где приобрести недвижимость
 
Иностранцы, в основном, приобретают недвижимость в Софии, на побережье и на горнолыжных курортах (последние становятся все более популярными). В горах наблюдается строительный бум, отели и апартаменты растут как грибы. Говорят, качество болгарского жилья (да и самих гор) не хуже, чем на аналогичных курортах Франции и Австрии, а цены — гораздо ниже. Так, однокомнатную квартиру в Банско, новой зимней столице государства, можно купить за 40 тыс. евро. Рядом расположены подъемник, гольф-клуб, два бассейна. Двухэтажная вилла с садом обойдется в 300 тыс. евро. И цены здесь увеличиваются быстрее, чем на море – на 20% в год. Мода последних лет — недвижимость на бальнеологических курортах. У российских агентств таких предложений пока немного, хотя эксперты считают это направление весьма перспективным. Так, скромные апартаменты в Велинграде можно приобрести за 35 тыс. евро. К обычному списку услуг (лобби, ресепшн, охрана, подземный паркинг) здесь добавляется открытый бассейн, заполненный минеральной водой из источника Чепино.
Однако средняя стоимость квартир все-таки выше: 50-300 тыс. евро — в зависимости от площади, местоположения и т.п. А вот вычислить среднюю цену квадратного метра сложно. В Болгарии покупатель получает в собственность не только непосредственно квартиру, но и долю в общих помещениях (а это и ресепшн, и подвал, и лестничная площадка). В итоге общая площадь получается намного больше жилой. И в рекламных проспектах застройщики всегда указывают именно общий метраж и соответственно рассчитывают цену «квадрата». «Официальная площадь моей квартиры — 42 м, — рассказывает Людмила. — А реальная — всего 29 м. И если официальная цена составляет 1300 евро за «квадрат», то в действительности я заплатила, получается, почти 1900 евро. Это довольно дорого, но, думаю, через год будет еще дороже».Ее дом расположен в маленьком курортном поселке, ближайший крупный город — Бургас (40 км). Это даже не первая линия, побережье уже почти полностью застроено и распродано. Инфраструктура здесь скромная, работает все только в купальный сезон, который длится пять месяцев: с мая по сентябрь. Людмила планирует отдыхать здесь один месяц в году, а на остальные четыре сдавать квартиру туристам.
«Уровень моих апартаментов соответствует 4-звездочному отелю, — говорит она. — Обслуживание будет стоить 8 евро с квадратного метра в год. Жаль, достроят мой дом лишь через год. Здесь правило: не проводить работы в сезон, поэтому на море строят только зимой, а в горах — летом. Главное, чтобы все закончили. Ведь в Болгарии, как и у нас, есть и мошенники, и «обманутые дольщики». И сроки здесь так же затягивают. Меньше, конечно, но все-таки. Я в самолете познакомилась с женщиной, которая летела в Болгарию уже в седьмой раз. Купила квартиру, а ее не достроили: фирма разорилась. Деньги ей вернули, однако цены к тому времени уже выросли. Но она все равно хочет жилье в Болгарии — нравится ей эта страна». Впрочем, есть надежда, что в связи с вступлением государства в Евросоюз уровень ответственности застройщиков повысится, и такие ситуации станут редкостью. Пока, правда, повышаются только цены. Себестоимость сооружения жилья после подписания договора с ЕС увеличилась на 5%: растут требования к стройматериалам, подгоняется под европейские стандарты стоимость труда и электроэнергии. Кроме того, теперь в Болгарии запрещено возводить здания выше пяти метров в пределах 150 м от моря, поэтому найти новые апартаменты на первой линии очень сложно, если только на вторичном рынке.
 
Пользование имуществом

 
И покупатели, и агентства в России ориентируются на первичный рынок. Более 90% предложений — новостройки, что вполне логично: решать организационные вопросы с застройщиком проще, чем с рядовым продавцом-болгарином, а цены на возводимые объекты растут быстрее, и к моменту окончания работ жилье может подорожать в полтора раза. Средний срок сооружения апартаментов — 18 месяцев. Квартиры сдаются уже с отделкой, а иногда даже с полной обстановкой, включая мебель, зеркала, жалюзи и климат-контроль. Строительные компании обычно предлагают различные схемы рассрочки платежа, позволяющие растянуть оплату до окончания работ. Есть, правда, и подводные камни. «Застройщики устанавливают очень жесткие графики оплаты, — сетует Людмила. — Не отдал деньги в срок — потерял залог. А ведь в любой момент можно не получить визу и просто физически не суметь внести нужную сумму. Консульство Болгарии иногда отказывает в визе без объяснения причин. У меня последняя оплата через год, и я очень нервничаю из-за этого. Хорошо бы хоть успели к тому времени войти в Шенген». Часто покупателям предлагают специальный кредит сроком до 5-20 лет под 8-9% годовых. Однако это не привычная ипотека, а лизинг. Собственником жилья до полного погашения кредита остается не покупатель, а строительная компания. Недвижимостью можно пользоваться, но нельзя продавать ее, обменивать и совершать другие сделки.
Ипотека в Болгарии также широко распространена. Местные банки довольно охотно кредитуют нерезидентов. За последние шесть лет, по данным ИА DAILYSTROY, ежегодный объем выдаваемых ипотечных кредитов в стране вырос в 24 раза и составляет сегодня около $450 млн. Почти половина болгарского жилья приобретается в кредит (в 2000 г. — всего 2%). Правда, обращаться в банк стоит лишь при условии, что вы знаете английский язык: операционистки в банке часто не понимают по-русски. Ставки — от 6,5% до 14%, срок — до 20 лет, максимальная сумма — 50-70% от оценочной стоимости недвижимости (причем банковский оценщик может оценить объект дешевле его рыночной стоимости). С недостроенными домами банки связываются неохотно. Проще всего решить вопрос с кредитом через русское агентство недвижимости, специализирующееся на Болгарии. Помощь с ипотекой не является отдельной услугой и входит в общее сопровождение сделки, плата за которую составляет 3-8% от стоимости покупки.
Для тех, кто предпочитает действовать самостоятельно, процедура приобретения жилья на первичном рынке выглядит следующим образом. Сначала, конечно, выбирается объект. В этом случае необходимо сразу решить, что именно и в каком городе/районе вы хотите найти, тем более что предложений сейчас в избытке. «Такое ощущение, что болгары распродают свою страну! — делится Людмила. — Выбрать очень сложно, объектов большое количество». Определившись с вариантом, клиент оставляет продавцу резервационный депозит (в размере от 1000 евро до 10% стоимости покупки) и подписывает предварительный договор, в котором описываются вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса и ответственность сторон. Затем составляется график выплат. Первый взнос обычно необходимо сделать в течение 7-30 дней после подписания договора, далее — в соответствии с графиком. После приема дома специальными органами (аналог нашей госкомиссии) заключается основной договор, и недвижимость передается новому владельцу. Сделка регистрируется застройщиком в суде. Расходы по оформлению собственности составляют около 1% от ее стоимости и оплачиваются покупателем. Еще 1% — размер единоразового налога; кроме того, придется ежегодно платить налог с имущества — 0,1% (вообще по сравнению с другими европейскими странами налоги в Болгарии очень низкие). Вот и все. Можно переезжать в свое жилище – отдыхать, купаться, загорать или... подыскивать нового покупателя.