Чтобы навсегда застраховаться от разочарования в отпуске, нужно просто купить кусок любимой страны. А если изучить тему чуть глубже, из этого можно научиться извлекать еще и финансовую прибыль. Недвижимость за рубежом представляет интерес по разным причинам. Во-первых, недвижимость на Кипре, в Испании, в Италии, во Франции, в Турции, в Греции, в Чехии или в Лондоне представляет интерес для инвестирования, приобретения дополнительного жилья. Во-вторых, недвижимость за границей интересна с точки зрения получения опыта и понимания перспектив отечественного рынка. С чего начать?
Подумать, зачем вам недвижимость за рубежом. Варианты: через пару лет продать дороже, оставить в наследство, загорать и купаться летом, сплавить бабушку с детьми на время отпуска, вывезти друзей на вечеринку, эмигрировать. Пока думаете, изучайте открытые источники информации. Без знания географии и конъюнктуры местного рынка легко можно стать владельцем отличной квартиры в неблагополучном районе или в стране на военном положении, так что загляните на сайт американского бюро Mercer Consulting, которое исследует города по всем возможным показателям – от политической стабильности до пробок на дорогах. По итогам 2007 года в конце списка оказались Браззавиль (Конго), Банги (ЮАР) и Багдад. Вам туда не надо. В первой десятке – швейцарские Женева, Цюрих и Берн, немецкие Дюссельдорф, Франкфурт и Мюнхен, а также Ванкувер, Вена, Окленд и Сидней.
Почему кажется, что за границей жилье дешевле?
Поисковики в ответ на запрос о недвижимости в той или иной стране предложат множество вариантов городских квартир и приморских вилл по цене иномарки. Спешить не надо. В большинстве случаев цена существенно отличается от суммы реальной сделки. Плюс в некоторых странах (например, в Болгарии) в размеры апартаментов может включаться общая площадь: террасы, балконы, холлы. В какой бы стране вы ни приобретали недвижимость, придется потратиться на оплату регистрационных сборов, услуг нотариуса и т. д. Также не забывайте про ежегодный налог на недвижимость и счета за коммунальные услуги.
Самые популярные рынки недвижимости Болгария
Понятно, что наибольшим спросом пользуется побережье. Здесь выбор весьма широк – от вполне пристойных кондоминиумов где-нибудь на Солнечном Берегу до хаток у турецкой границы. Но, например, англичане с удовольствием скупают деревянные дома в старинных городках в глубине страны вроде Копривштицы.
Хорватия
Дома на хорватском побережье – в Дубровнике, на полуострове Истрия и на островах в Адриатическом море расходятся с бешеной скоростью, и удивительно, что еще что-то осталось. Некоторые покупатели уже обратили взоры вглубь страны – там можно купить вполне симпатичный домик за полсотни тысяч долларов.
Черногория
Многим москвичам в последние годы Черногория вполне успешно заменила подмосковные дачи, даже несмотря на то, что добираться приходится раздолбанными чартерами. Каменные дома в городах Которской бухты, квартиры в гудящих все лето напролет Будве и Тивате – можно выбирать в зависимости от темперамента.
Португалия
Самая западная страна Европы никак не выйдет из экономического кризиса, поэтому многие наследные владельцы особняков чуть ли не в центре Лиссабона вынуждены продавать свои родовые гнезда по весьма скромным ценам. Ну и на юге, в Алгарви, есть жилье на любой вкус – от вилл до квартир в курортных городках.
Все риелторы обманщики?
Почти. Но в случае с зарубежной недвижимостью без них не обойтись. У вас есть выбор – пойти к российским агентам или обратиться к консультантам на месте. В Восточной Европе и в Латинской Америке маклеры берут от 3% до 6% от суммы покупки. В Западной Европе услуги риелтора оплачивает компания-продавец. Исключение составляют Италия и Монако, где с вас возьмут 2-4%. Российские посредники берут больше, поэтому лучше обращаться к крупным риелторским компаниям в стране приобретения недвижимости или к их российским представителям, например, в Knight Frank, Intermark Savills, Kirsanova Realty, Century 21. Кстати, такие компании могут договориться о скидке на покупку. Риелторы также найдут переводчика и юриста, но платить им, понятно, тоже будете вы. Когда выбор сделан, чаще всего требуется сумма на резервацию объекта, 2-3%. Впрочем, иногда достаточно поручительства солидного риелтора.
Стоит ли покупать напрямую у застройщиков?
Многие зарубежные девелоперы в принципе не занимаются продажами, а действуют через посредников. Появившись у застройщика без агента, с которым «надо делиться», можно поторговаться или получить дополнительный бонус, например компенсацию дорожных расходов. Но это скорее исключение из правил, либо речь идет об очень дорогой недвижимости (от нескольких миллионов евро). Кроме того, в Восточной Европе есть риск нарваться на мошенников, например продающих одну квартиру несколько раз.
Что можно купить по цене стандартной однокомнатной квартиры в Москве?
За $300 000 можно купить дом с двумя спальнями и бассейном в клубном поселке Хэмптон-Холл, расположенном на берегу озера в Блафтоне, штат Южная Каролина. Во Флориде за эти деньги вы можете стать владельцем квартиры в поселке Литтл-Харбор площадью около 90 метров, с видом на залив. В ОАЭ по цене московской «однушки» предлагают апартаменты (студию с одной спальней) в курортных комплексах на берегу моря. Указанной суммы хватит для приобретения квартиры площадью 40-45 метров в Каннах, Ницце или Париже, правда, в каком-нибудь эмигрантском районе.
А за 4-комнатные апартаменты с гаражом на две машины в тихом городе Бергхайм в 10 минутах езды от центра Кельна просят чуть больше €200 000.
Где не любят русских соседей?
Жители стран, где наши соотечественники активно скупают недвижимость, уже разделились на два лагеря – как в бородатом анекдоте про отличие между расистами северных и южных штатов. Расисты северных штатов не возражают против того, чтобы негры жили по соседству, лишь бы не выпендривались. Расисты южных штатов считают, что негры могут делать, что хотят, лишь бы не жили по соседству. Новоселов из России недолюбливают в Албании, западной Украине, Чехии, Венгрии, Грузии, Австрии, местами в Прибалтике (но не везде!). По словам очевидцев, обитатели Сардинии не испытывают особо теплых чувств к домовладельцам из России. Вакханалии наших соотечественников на турецких курортах также остудили пыл гостеприимства рядовых жителей этой страны.
Где не продадут жилье просто так?
Чтобы купить недвижимость в Чехии и Словакии, вам придется зарегистрировать юридическое лицо. В Польше иностранцу, покупающему недвижимость, требуется разрешение МВД, а землю в Польше, как и в Черногории, могут приобретать только зарегистрированные юридические лица. Чтобы купить жилье в Австрии, нужно быть гражданином или иметь вид на жительство. Иностранец может приобрести недвижимость для временного проживания, но такие объекты продаются по квотам, выделяемым правительством, и на покупку конкретного объекта нужно разрешение. Для граждан России проверка длится около полугода.
Где самые большие налоги на покупку недвижимости?
В Нидерландах налоги, которые платит покупатель недвижимости, составляют 9-11% от стоимости сделки. Еще
2-3% платит продавец. В Испании затраты, связанные с оформлением покупки, составят около 9% от стоимости недвижимости, в Италии – 10%. В таких странах, как Ирландия и Швеция, покупатель и продавец вместе в среднем платят около 6,5% от суммы сделки. В Ирландии, правда, налог может возрасти, если недвижимость окажется дороже €127 000. Черногория, Болгария и Марокко в этом смысле благословенные страны. Жилье недорогое, налоги невысокие, дополнительные расходы на оформление сделки вполне терпимые. В этих странах размер госпошлины за сделку, налог и нотариальная такса в общей сложности составят около 3% от суммы, указанной в контракте. Сюда включается оплата услуг риелтора и нотариальной конторы, а также налог на добавленную стоимость. Эти затраты частично берет на себя продавец (например, уплату НДС). Но радоваться не стоит – в конечном итоге все равно за все платит покупатель, потому что дополнительные затраты продавцы просто включают в цену недвижимости.
Куплю квартиру и получу гражданство?
Самая сложная процедура легализации в Западной Европе и США, проще – в Восточной Европе, Азии, Африке и Латинской Америке.
В Болгарии и на Маврикии покупка недвижимости приравнивается ко вкладу в экономику, поэтому домовладелец автоматически получает вид на жительство.
В Бразилии резидентом можно стать, купив жилье дороже $200 000. В Испании нерезидент, купивший жилье, получает мультивизу на полгода, а потом и вид на жительство. Стать резидентом Великобритании возможно через пять лет, но при условии постоянного проживания в стране, и касается это лишь определенных категорий граждан – предпринимателей, инвесторов, экспатов и т. д. Похожие требования в Канаде. Иногда с гражданством лучше не торопиться, так как страны с высоким уровнем жизни взимают налоги на имущество своих граждан по всему миру, то есть московская квартира будет обузой.
Где самая дешевая недвижимость?
В пограничном с Россией небольшом китайском городе Хэйхэ (население 140 000 человек) квадратный метр стоит около $289. Средняя цена за квадратный метр в Марокко составляет €600-750, то есть апартаменты в жилом комплексе с бассейном обойдутся не дороже €200 000, а вилла – примерно в €300 000. В бразильских мегаполисах можно купить квартиру в хорошем районе от $950 за кв. м.
Правда, что за рубежом огромные налоги на недвижимость?
В любом случае больше, чем в России. Особенно высоки они в скандинавских странах. Например, в Финляндии ежегодные отчисления в бюджет страны будут составлять 0,5-1% от стоимости дома. Если жилье является основным, налог снижается до 0,22-0,50%. В Болгарии ставка налога на недвижимость – 0,15%, в Черногории – 0,25% от инвентаризационной стоимости объекта. Во Франции и Великобритании размер налогов зависит от типа и стоимости недвижимости, а также от схемы покупки. Можно приобрести жилье по схеме так называемой обратной аренды, leaseback (или leasehold). Тогда первые несколько лет вы обязаны сдавать жилье в аренду, и только по истечении этого срока сможете использовать его по личному усмотрению. Зато вы будете получать доход – 4-6% в год, а налог на недвижимость будет платить управляющая компания. Но если купленная квартира или дом длительное время пустуют, то хозяину придется заплатить пошлину на пустующее жилье. Почти везде есть способы скостить налоги. В Греции и Италии существует такое понятие, как кадастровая стоимость недвижимости (как правило, она в 2-2,5 раза меньше, чем рыночная), из которой налоговая служба страны может рассчитывать налог на имущество.
В Болгарии официально существуют понятия налоговой и рыночной оценки недвижимости.
Где самая дешевая и простая ипотека?
Проще всего получить кредит в Испании и на Кипре. Не будет особых проблем с французскими и итальянскими банками. В Португалии кредитные учреждения часто просят поручительство местного гражданина. В Турции и Болгарии выдача кредитов россиянам началась совсем недавно, поэтому процедура плохо отработана, а в Черногории ипотеки для иностранцев вовсе не существует. В зарубежных странах средняя ставка по кредиту составляет 5%. В Испании, Италии, Франции и на Кипре выдают ипотечный кредит от 4,5% годовых, при этом банк кредитует до 70% от стоимости объекта. В Лондоне можно взять кредит под 4,5% годовых на первые два года. Впрочем, мировой кризис ликвидности, вызванный массовыми неплатежами ипотечных заемщиков в США, несколько усложнил жизнь. Сейчас взять кредит в иностранном банке не так просто. Хотя тамошним ставкам далеко до российских 12-15% годовых, европейские финучреждения требуют от заемщика кипы документов, идеальную кредитную историю и вообще чаще отказывают.
К тому же ставки по ипотечным кредитам растут.
Как оплатить покупку?
Российские банки взимают за трансакцию 1% от суммы, плюс неизбежная бумажная волокита и общение с налоговой службой. В итоге со счетов в российских банках переводят деньги только около 5% покупателей зарубежной недвижимости. Остальные пользуются переводами с офшорных счетов и счетов в иностранных банках. Кроме того, платежи из России не всегда вовремя доходят до иностранных банков. Но не забывайте, что нелегальные и полулегальные схемы чреваты проблемами как в России, так и в стране покупки.
Остров – это недвижимость?
Да. Более того, цена иных островов сравнима со стоимостью квартиры на окраине Москвы. Цены на небольшие объекты начинаются в среднем от $30 000. На
privateislandsonline.com можно найти кусок суши посреди канадского озера за $27 900. Вкладываться в острова прибыльно – рост цен на этом рынке исчисляется десятками процентов в год. Самые дорогие острова продаются в южной части Тихого океана. Например, прекрасный остров Пакатоа площадью 24 га со всей инфраструктурой стоит $40 млн. Много «дерут» и за искусственные острова. Например, в дубайском архипелаге The World – новой Венеции в Персидском заливе, как ее называют, – цены начинаются от $10 млн. Изрядную долю островов уже скупили наши соотечественники.
Можно ли покрыть ипотечные выплаты сдачей жилья в аренду?
Такое возможно только в стране, где рынок недвижимости стремительно растет. Примерная доходность при сдаче зарубежной недвижимости в аренду составляет 3-5% в год. То есть ваша квартира или дом отобьется в среднем через 20-30 лет. Исследовательский центр Global Property Guide составил рейтинг стран и городов, где покупатели недвижимости могут быстро «отбить» затраты, сдавая купленное жилье в аренду. Лидером оказался остров Таити. Сдавая туристам апартаменты площадью в 300 кв. м, можно ежегодно компенсировать 15% затрат, то есть они полностью окупятся уже через 7 лет. А хуже всего дела с доходами от сдачи квартир обстоят в Монако (2,43%) и Сингапуре (2,8%). Так что там проще поселиться самому и наслаждаться жизнью, не заглядывая в далекое будущее. Благо места для этого подходящие.
Как кризис на финансовых рынках влияет на недвижимость?
По данным Global Property Guide, за первый квартал этого года цены на жилье выросли только в тринадцати странах мира. Лидирует Китай, где шанхайская недвижимость подорожала на 40,5% – такое даже Москве не снилось, но у них там Олимпиада. Примерно на треть подорожала недвижимость в Болгарии, Гонконге и Сингапуре. Все остальные рынки падали, рекордсменом стала Латвия — рижские квартиры потеряли в стоимости почти 40%. Волна того самого кризиса ликвидности, который винят сейчас во всех бедах, докатилась до Европы. Рекордный спад цен на недвижимость наблюдается в Ирландии (на 13,2%), Люксембурге, Португалии и на Мальте (на 5-6%). А вот британский рынок, как выяснилось, ничем не прошибешь: там цены снизились меньше чем на один процент.
|
