Несмотря на кризис и всевозможные финансовые сложности, желающие выгодно вложить свои деньги в недвижимость есть, и их немало. Хотя, конечно, число инвесторов уменьшилось, и они уже более взвешенно подходят к выбору объектов инвестирования.
О том, как это сделать максимально грамотно на зарубежных рынках жилья, рассказал на недавно прошедшем тематическом семинаре в рамках XX Международной выставки «ДОМЭКСПО» Игорь Индриксонс, директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills.
Ликвидность — важный показатель
Ситуация на зарубежных рынках жилой недвижимости никогда не была однородной. Всегда существовали страны, где вкладывать средства было наиболее выгодно — по степени извлекаемой прибыли от перепродажи, сдачи объекта в аренду. Или даже в том случае, когда покупатель предпочитал если не приумножить, то хотя бы сохранить свои сбережения в расчете на незыблемость того или иного зарубежного рынка. По общему мнению, российский инвестор очень часто преследовал смешанные цели: время от времени хотел проживать в приобретенном жилье (особенно если это жилье — курортная недвижимость), а все остальное время — сдавать его в аренду, намереваясь получать доход, учитывая, что почти все рынки демонстрировали устойчивый ценовой рост.
Ситуацию с доходностью существенно скорректировал кризис. Страны со стабильной экономикой, вызывавшие немалый интерес у инвесторов, показывают сегодня заметное снижение стоимости недвижимости. А скромные по степени доходности рынки демонстрируют если не рост, то устойчивость ценовых показателей. Сценарии развития событий оказались разными. Кризис продемонстрировал, что просчитать риски довольно сложно. Но сегодня многое определяется не только рисками, но и собственной стратегией покупателя, которая в кризисные времена может существенно отличаться. Есть игроки, которые ориентируются на получение скидок в связи со сложным финансовым положением застройщиков, наличием проблем с реализацией недвижимости в той или иной стране и предполагают выйти из проекта, как только ситуация изменится. Другой подход — поиск рынков, где потенциал роста очевиден. При этом далеко не всегда принимается в расчет то, что цены на данном этапе довольно низкие. Впрочем, это довольно обманчивый показатель: низкая стоимость жилья в отдельно взятой стране может сохраняться довольно долго, что не оправдывает инвестиционные ожидания игроков.
В целом инвестор в любом случае должен самостоятельно оценить ситуацию и сформулировать задачу. Кстати, крайне важным остается вопрос ликвидности объекта, то есть возможности его продажи или сдачи в аренду.
Составьте портрет арендатора
Бывают случаи, и их немало, когда частные лица покупали объект, ориентируясь только на высокие показатели роста рынка, которые предоставляла компания-продавец. Результат зачастую был довольно печальный: например, приобретенный по оптимальным ценам качественный объект инвестор впоследствии не мог реализовать в течение четырех-пяти лет. Понятно, что уровень доходности, рассчитанный при покупке, оказался ошибочным. И только потому, что в самом начале никто не учел возможность дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
Данный тезис можно проиллюстрировать на примере Кипра. Как известно, этот остров стал одним из наиболее популярных туристических маршрутов россиян. Посещают его и иностранцы. Но если англичане, например, никогда не будут покупать тур с проживанием в гостинице, а снимут апартаменты (для них с учетом стоимости перелета такой отдых обходится значительно дешевле, чем турпакет), то россияне поедут по путевке и будут жить именно в отеле. Следовательно, намереваясь приобрести недвижимость для сдачи в аренду, надо обязательно узнать пристрастия иностранных клиентов и четко понимать, что будет востребовано именно ими. Поэтому лучше всего остановить свой выбор на Пафосе — это наиболее экологически чистое место, а не на Лимасоле или Ларнаке. Именно Пафос выбирают туристы-иностранцы.
Столица не обманет
С точки зрения дальнейшей перепродажи наименьшие риски таят в себе объекты, расположенные в столичных городах Турции и Египта. Покупая квартиру в Каире или Стамбуле, инвестор рискует гораздо меньше, чем приобретая недвижимость на хорошо разрекламированном курортном побережье. А все потому, что жилья в столичных городах не хватает, и всегда найдется тот, кто захочет купить его или хотя бы снять. Иначе обстоит дело в приморских районах: и иностранцы, и россияне предпочитают отели. Следовательно, приобретать, например, виллу в Турции имеет смысл только с целью проживания в ней, а не сдачи в аренду.
Море или лыжи?
Пример типичной ошибки. Человек покупает инвестиционную квартиру, например, на первичном рынке на побережье Болгарии, предполагая, что легко сможет сдать ее в аренду иностранцам — об их активном интересе к этой стране свидетельствуют статистические данные, да и риэлторы утверждают, что Болгария становится все более популярной. На практике все выглядит не совсем так. Следует иметь в виду, что для иностранцев большой интерес представляют лыжные курорты, именно поэтому следовало бы рассмотреть вариант приобретения недвижимости в горах. Тем более что европейцы, как уже говорилось, предпочитают отдыхать в частных апартаментах, а не в отеле.
Однако есть страны, которые исторически считались выгодными объектами инвестирования и остаются таковыми даже сейчас. Например, Великобритания. Несмотря на нынешние прогнозы о том, что в этом году стоимость жилья в Лондоне может снизиться еще на 5%, этот город следует рассматривать как наиболее перспективный. Кризис не вечен, утверждают специалисты. И экономическая столица мира, а именно такой имидж надежно закрепился за Лондоном, не утратит своей привлекательности. Следовательно, через несколько лет перепродажа квартиры может оказаться очень выгодной сделкой для тех, кто купит ее сегодня. Примерно так же профессионалы оценивают рынок Норвегии: страна, имеющая хорошие экономические показатели, быстро выйдет из кризиса, и ее жилые объекты не утратят своей привлекательности, следовательно, и дешеветь не будут. В этом же ряду Франция, особенно Париж.
Иначе обстоит дело с Испанией. Цены на недвижимость в связи с кризисом здесь существенно упали. Хотя имеются районы, где покупать даже сегодня выгодно, учитывая инфраструктурные особенности и перспективы развития отдельных регионов. Это, например, Барселона.
Несколько в тени остается Португалия. Туристический интерес к ней со стороны россиян ежегодно растет, но вот приобретать недвижимость здесь следует только для собственного проживания. Особенно учитывая, что рядом находится хорошо разрекламированная Испания, где в последнее время шло активное строительство, и сегодня здесь предлагают жилье уже по сниженным за период кризиса ценам.
Неоднородна по своим инвестиционным ожиданиям Италия. Крупные города Северной Италии представляют определенный интерес, ибо жилые объекты в таких городах, как Рим, Венеция, будут всегда востребованы арендаторами. Но есть и бедные регионы, поэтому, прежде чем приобрести в них недвижимость, следует оценить все риски да и не рассчитывать в будущем на высокую доходность.
Молодые рынки?
В Черногории жилье пока не очень дорого, и в этом смысле страна выгодно отличается от других европейских государств. Однако найти качественную недвижимость от надежного застройщика здесь не так просто. Не потому что ее нет, а потому что мало компаний с внушительным портфолио готовых объектов. И очень многое из предлагаемого продается все-таки по ценам будущего — с учетом перспектив развития развлекательной, дорожной инфраструктуры. Подобная проблема типична для молодого рынка, каким и является рынок Черногории. Покупать же следует, оценивая сегодняшнюю доходность.
Хорошим показателем с точки зрения оценки перспективности сделки является готовность банка выдать на покупку объекта кредит. Местные банки оптимально оценивают его ликвидность. Если качественные характеристики недвижимости сомнительны, то кредитное учреждение не захочет выдавать заемные средства, так как продажа заложенного объекта может в дальнейшем стать проблемой самого кредитора. А когда банк с готовностью дает деньги в долг на конкретную покупку, это значит, что объект полностью отвечает потребительским качествам.
Не заиграйтесь контрактами
Особое место среди стран, предлагающих широкий выбор курортной недвижимости, занимает ОАЭ (Дубай). В последние годы там велось активное строительство. Однако все это время данный рынок на волне всеобщего роста существовал за счет перепродажи не готового жилья, а контрактов (опционов). Такие сделки, доходные на растущем рынке, теряют привлекательность, когда нужны конечные покупатели, приобретающие недвижимость для проживания. Это становится заметно, когда на рынок выходит много объектов, сданных в эксплуатацию. Дефицит конечного покупателя в подобной ситуации может привести к финансовым потерям инвестора в силу низкого спроса.
Показателем перспективности рынка, а значит, и приобретения жилья в инвестиционных целях является поведение крупных инвестиционных фондов. Они, как известно, с большим интересом относятся к рынкам, демонстрирующим высокую доходность, а главным показателем надежности для них являются рейтинги международных организаций. В них, как правило, отражены основные экономические показатели той или иной страны. Проиллюстрировать это можно на примере прибалтийских государств. Как известно, максимальное падение цен на недвижимость произошло именно здесь, в первую очередь в Латвии и Эстонии. Однако предвидеть такое развитие событий можно было заранее. В последнее время в странах Балтии сохранялась высокая инфляция — до 15%, что тормозило их вхождение в зону евро. При этом банки довольно легко выдавали кредиты — и ипотечные, и потребительские. При высокой инфляции половину ВВП страны обеспечивал именно строительный рынок. Неоднозначность такого положения привела к тому, что кредитный рейтинг снизился до показателя –3В. В связи с этим зарубежные пенсионные фонды уже не имели права покупать облигации, так как такие операции считались высокорискованными. Прекратился приток иностранных средств. Рынок встал из-за отсутствия финансирования и спроса. Как следствие, произошло падение стоимости жилья. Инвесторы понесли существенные потери. Ожидания тех, кто рискнул своими деньгами именно в прибалтийских государствах, не оправдались.
