При покупке недвижимости в Болгарии существует два варианта:

1. При покупке недвижимости без земли /например, апартамент/ не существует никаких ограничений на его приобретение иностранными физическими лицами.
При оформлении сделки достаточно загранпаспорта.

2. При покупке недвижимости с землей /участок под строительство; земледельческая земля; другие виды земли и лес; дом с дворовым местом; дачи в дачных зонах; апартамент, к которому имеются идеальные части от земельного участка, на котором построено здание/ необходимо, чтобы иностранный покупатель зарегистрировал фирму – юридическое лицо в Болгарии и купил недвижимость на имя этой фирмы, так как болгарское законодательство не позволяет иностранным физическим лицам приобретать землю в собственность в Болгарии. Адрес той недвижимости, которую покупаете, можно указать как официальное местонахождение фирмы. Не является необходимым иметь зарегистрированную фирму, чтобы определиться с покупкой недвижимости. Вы можете зарезервировать выбранную недвижимость за определенную сумму и потом зарегистрировать фирму до подписания нотариального акта о купле - продаже. Обычно процедура регистрации фирмы длится от 2 до 4 недель.
От 01.01.2007 в Конституцию Болгарии внесены изменения, согласно которых иностранные граждане и иностранные юридические лица могут приобретать землю при определенных условиях. Еще не имеется практики по использованию этих норм, мы рекомендуем самым лучшим вариантом - регистрация фирмы в Болгарии.

Законодательство Республики Болгария не налагает никаких ограничений при пользовании и распоряжении недвижимостью, которая является собственностью фирмы. Иностранцы-владельцы квартир пользуются теми же правами, что и болгары, включая право предоставления жилья внаём и при продаже недвижимости.


После того, как Вам понравилась какая - то недвижимость, следующим логическим шагом является ее осмотр. Вместе с нашим брокером и в удобное для Вас время, Вы посетите понравившиеся Вам объекты. Вы осмотрите их на месте и выберете самый лучший для Вас вариант. На этом этапе Вы также подписываете заказ на покупку/продажу недвижимости.
Во время осмотр недвижимости клиенты оплачивают: 30 евро за первый день и за каждый последующий день по 20 евро за оказание услуг.


Заключение такого договора с нашей комании является обязательным условием, гарантирующим защиту интересов клиента. Нам не требует оплаты вознаграждения за оказание услуг просредничества.


1. После выбора объекта покупки оплачивается резервационная сумма (обычно 1500-2000 евро, но не более 10% от стоимости объекта) или так называемый депозит для гарантии, для того чтобы остановить продажу понравившегося Вам объекта. Объект снимается с продажи (резервируется) на определенный срок, до подписания предварительного или окончательного договора о купле-продаже. Цена покупки фиксируется и в дальнейшем не повышается.
2. В течение 2-3-х недель после резервации апартамента заключается Предварительный договор купли-продажи. Договор заключается на основании ч. 2 ст. 19 Закона об обязательствах и договорах Республики Болгария /ЗЗД/ и подготавливается юристом и подписывается в присутствии менеджера продажи нашей фирмы. Покупатель и продавец договариваются в определенный срок и при договорной продажной цене и условиях явиться к нотариусу и заключить Окончательный договор / Нотариальный акт/. Клиент имеет право привести дополнительно адвоката.
В предварительного договора купли - продажи оговариваются существенные условия, которые позже переносятся в окончательный договор – Нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта недвижимости в Болгарии, для строящегося жилья - срок сдачи объекта в эксплуатацию, цена, условия и сроки оплаты. Стороны /Продавец и Покупатель/ договариваются и у какого нотариуса будет подписан окончательный договор /Нотариальный акт/.
При подписании Предварительного договора покупатель выплачивает продавцу задаток /капаро/. Обычно, задаток /капаро/ составляет 10% от продажной цены. При подписании предварительного договора на квартиру, которая находится в процессе строительства, задаток составляет между 20 и 60% от стоимости купленного объекта и зависит от достигнутого этапа строительства.
3. В срок, оговоренный Предварительным договором, стороны заключают окончательный договор в форме Нотариального акта, который и является документом на собственность. К моменту подписания Нотариального акта все расчеты между сторонами должны быть проведены. При желании стороны могут не заключать Предварительный договор, а сразу подписать Нотариальный акт. Это актуально, когда покупатель сразу готов заплатить полную стоимость объекта.
Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество оформляется у нотариуса. После подписания документа продавцом и покупателем и заверения их подписей нотариус представляет Нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра о наличии юридические обременений на продаваемую недвижимость, т.е. об отсутствии "тяжестей" объекта и о его "чистоте". В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п.

В рекламе большинства риэлтерских компаний упоминается о проверке "юридической чистоты" квартиры. Под этим чаще всего подразумевается проверка истории квартиры. На самом же деле понятие юридической чистоты относится скорее не к квартире, а к планируемой сделке. Если мы говорим, что квартира "юридически чистая", то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Оснований для признания сделки недействительной более чем достаточно:
- несоответствие ее закону или иным правовым актам;
- мошенничество, подлог документов;
- нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;
- совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности;
- совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий;
- совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;
- иные основания.

Как же осуществляется проверка юридической чистоты и нужно ли для этого нанимать частного детектива или иметь знакомых в "органах"? На самом деле, в большинстве случаев достаточно тех документов, которые необходимо собрать для cовершения сделки. В них содержится вся необходимая информация. Нужно лишь знать, на что обращать внимание.

В пакет документов в разных случаях могут входить следующие документы (в зависимости от региона):
- документ, удостоверяющий личность;
- правоустанавливающие документы и Свидетельство о гос. регистрации права (если оно выдавалось);
- технический паспорт БТИ и справка для проведения сделки (если требуется);
- копия финансово-лицевого счета или выписка из домовой книги.

Дополнительные документы:
- согласие супруга или супруги на совершение сделки;
- разрешение органов опеки и попечительства (если в числе собственников или в числе зарегистрированных в квартире имеется несовершеннолетний) Если ребёнок не зарегистрирован в продаваемой квартире но вписан в паспорт продавца - копию лицевого счета по адресу его регистрации;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (справки ПНД и НД); В Омске – не требуются.
- доверенность и документ, удостоверяющий личность доверенного лица;
- распоряжение об установлении опеки или попечительства, удостоверение опекуна или попечителя и документ, удостоверяющий его личность.
- справка из налоговых органов (если правоустанавливающим документом является свидетельство о наследстве или договор дарения)
- справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Документ, удостоверяющий личность:
- паспорт гражданина РФ;
- заграничный паспорт гражданина РФ;
- удостоверение личности военнослужащего, военный билет;
- свидетельство о рождении ребенка;
- паспорт иностранного гражданина, виза, вид на жительство.

На что необходимо обратить внимание:
Документ не должен быть просрочен, фотография в документе не должна быть устаревшей, номера страниц должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими, подчистки и исправления в документе не допускаются. Оформлять сделку по заграничному паспорту стоит только в том случае, если человек постоянно проживает за границей, что должно подтверждаться справкой из Консульства РФ.
Если в паспорте стоит штамп о заключении брака, то необходимо сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру. Имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов.
Для отчуждения такого имущества одним из супругов необходимо согласие второго, пусть даже и бывшего. Это не относится к квартире, полученной в процессе приватизации, если второй супруг не был на момент приватизации зарегистрирован в квартире. Также согласие супруга не требуется в случае наличия брачного контракта, если из него определенно следует, что второй супруг не претендует на данную квартиру.
Хочется добавить, что в любом случае, ни кто не разберется в предоставленных документах и не проверет их подлинность лучше вашего риэлтера. Это то, с чем он сталкивается несколько раз в день и доверить проверку лучше ему.

Вашему вниманию предлагается приблизительный контракт о продаже недвижимости в Болгарии.




Сегодня,…………… , г. ..

1………………............................................

с местом нахождения и адресом правления……………..……………………
…………….., налоговый № ………………………БУЛСТАТ……………………
в лице …………………………………………………………
называемый в дальнейшем “ПРОДАВЕЦ”, с одной стороны, и

2………………………………………………………………………
называемый в дальнейшем “ПОКУПАТЕЛЬ”,

ЗАКЛЮЧИЛИ НАСТОЯЩИЙ ДОГОВОР О НИЖЕСЛЕДУЮЩЕМ:


Ст. 1. (1) ПРОДАВЕЦ продает ПОКУПАТЕЛЮ квартиру №…. , эт…. , в здании Блок ___, находящегося в ______, область ______, Республика Болгария, являющегося собственностью Продавца, с общей площадью ..........м2 (…….) кв.м., из которых ……………м2 (…………) кв.м. составляют чистую площадь, вместе с соответствующими идеальными частями в …………. м2 (…………..) кв.м., соседи: с левой стороны квартира №. …, эт…., и с правой стороны квартира №. ………, эт…… вместе с находящейся в квартире обстановкой, подробно описанной в Приложении № 1 к настоящему Договору, а Покупатель обязуется оплатить установленную в настоящем Договоре цену в порядке и способом, предусмотренным настоящим Договором.
(2) ПОКУПАТЕЛЬ информирован и заявляет, что ему известно, что продаваемая недвижимость находится на этапе строительства, и что приобретение в собственность недвижимости в виде и на условиях предыдущего параграфа осуществится после подписания Протокола об установлении годности здания к использованию, в котором находится недвижимость, согласно действующему законодательству.
(3) Настоящий Договор в части, в которой договаривается передача права собственности на указанное в п. 1 недвижимое имущество, обладает характером предварительного договора в смысле ст. 19 Закона об обязательствах и договорах.


Ст. 2. (1) ПРОДАВЕЦ обязуется осуществить передачу права собственности в соответствии с требованиями болгарского законодательства: через получение Нотариального акта, подписанного в присутствии нотариуса, зарегистрированного в Нотариальной Палате Болгарии, в район действия которого попадает продаваевая по настоящему Договору недвижимость.
(2) ПРОДАВЕЦ обязуется обеспечить и представить все документы, необходимые для прослушивания сделки и передачи права собственности на продаваемую недвижимость в присутствии Нотариуса, а также для внесения записи о Нотариальном акте.
(3) ПРОДАВЕЦ своевременно уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, на какую дату осущствится передача права собственности через подписание Нотариального акта, а также сообщает адрес Нотариуса.
(4) Обе Стороны договариваются, что все расходы, местные налоги и сборы, также как и комиссионные в связи с передачей права собственности на недвижимость по настоящему Договору осуществляются полностью за счет ПОКУПАТЕЛЯ.


Ст. 3. За продаваемую по ст. 1 (1) недвижимость ПОКУПАТЕЛЬ обязуется оплатить ПРОДАВЦУ покупную цену в размере ………………………( ……….) ЕВРО.
Ст. 4. Оплата ПОКУПАТЕЛЕМ покупной цены осуществится в виде 4 взносов, а именно:
а) 1 взнос - 30 % от покупной цены при подписании настоящего Договора;
б) 2 взнос – 20% от покупной цены через 20 дней после подписания настоящего Договора и внесения первого взноса;
в) 3 взнос – 40% от покупной цены при подписании Коммерческого акта образец 15 о здании;
г) 4 взнос – 10 % от покупной цены при прослушивании Нотариального акта.

Ст. 5. Оплата ПОКУПАТЕЛЕМ покупной цены осуществится через перевод на банковский счет ПРОДАВЦА: Банковский счет: …………………….., Банковский код: ……………………., в банке ………………………….



Ст. 6 (1) ПРОДАВЕЦ обязуется построить и обставить недвижимость в соответствии с Приложением № 1 не позже 20.12.2006 г.
(2) ПРОДАВЕЦ гарантирует, что с передачей владения недвижимостью в указанные сроки ПОКУПАТЕЛЬ сможет реально владеть и пользоваться недвижимостью, а также что третьи лица не будут иметь претензии по отношению к недвижимости.
Ст. 7. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что на момент передачи собственности через подписание Нотариального акта недвижимость по ст. 1 не будет обременена ипотеками, запретами, арестами на имущество, правом пользования или другими ограниченными вещными правами в пользу третьих лиц, договором о найме или другим облигационным договором, в силу которого третьим лицам предоставляются владение или пользование недвижимостью.
Ст. 8. (1) Недвижимость будет передана ПОКУПАТЕЛЮ вместе со всеми правами и обязанностями, также как и со всей обстановкой, согласно Приложению № 1 к настоящему Договору, а также со связанными с ней правами.
(2) Настоящим Договором передаются все права и гарантии, которые ПРОДАВЕЦ в состоянии или будет в состоянии осуществлять в связи с недвижимостью по отношению к третьим лицам, в том числе к строителям и поставщикам. Предоставление указанных прав осуществляется при передаче права собственности на недвижимость.
Ст. 9. (1) ПОКУПАТЕЛЬ вправе осматривать за свой собственный счет внутреннюю и внешнюю часть квартиры до осуществления передачи права собственности.
(2) ПОКУПАТЕЛЬ вправе предъявлять специальные требования к обстановке квартиры до передачи права собственности, о чем Стороны подписывают дополнительное соглашение.
(3) Если согласованные изменения обстановки существенно отличаются от стандартной обстановки, предлагаемой ПРОДАВЦОМ в соответствии с Приложением №1 к настоящему Договору, то указанные дополнительные изменения не включены в договоренную покупную цену квартиры и оплачиваются ПОКУПАТЕЛЕМ дополнительно.
(4) Во всех случаях и если по требованию ПОКУПАТЕЛЯ производятся изменения обстановки, отличные от стандартной обстановки, предлагаемой ПРОДАВЦОМ, с момента согласования изменений ПРОДАВЕЦ имеет право и обязанность исполнить их в рамках разумного срока, необходимого для осуществления указанных изменений.


Ст. 10. (1) При передаче права собственности недвижимость должна быть в состоянии, годном для нормального использования, с учетом пользования ею ПОКУПАТЕЛЕМ в качестве сезонного ваканционного дома.
(2) ПОКУПАТЕЛЬ информирован подписанием настоящего Договора, что основная работа гостиничного комлекса, в котором находится продаваемую по настоящему Договору недвижимость, будет осуществляться в период с 01 мая по 30 октября соответствующего календарного года.
Ст. 11. (1) С момента передачи права собственности на продаваемую недвижимость ПОКУПАТЕЛЬ обязан платить ПРОДАВЦУ, в качестве собственника урегулированного земельного участка, на котором построен гостиничный комплекс, годовой сбор в размере 7 /семь/ ЕВРО за кв.м. за обслуживание и поддержку в соответствии с Приложением № 2 к настоящему Договору, при этом указанный сбор оплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ в виде двух равных взносов, соответственно да 05 февраля и до 05 августа текущего года.
(2) Годовой сбор по п.1 изменяется ПРОДАВЦОМ с момента письменного уведомления, отправленного ПОКУПАТЕЛЮ, в случае изменения цен на указанные услуги и сборов, по отношению к которым относится сбор. Для этого ПРОДАВЕЦ указывает на основание изменения.
(3) В случае, если ПОКУПАТЕЛЬ не внес в установленные сроки соответствующего взноса сбора по п. 1 в течение более 30 /тридцати/ дней, то он обязан заплатить ПРОДАВЦУ в качестве неустойки двойной размер просроченного взноса.
Ст. 12. После передачи права собственности на продаваемую недвижимость, все приходы и расходы в связи с ней будут за счет ПОКУПАТЕЛЯ.
Ст. 13. (1) ПОКУПАТЕЛЬ вправе распоряжаться квартирой, описанной в ст. 1 (1) настоящего Договора, по его усмотрению и на условиях по его усмотрению.


Ст. 14. В случае, если ПОКУПАТЕЛЬ желает отдавать в аренду третьим лицам купленную недвижимость, то он обязан заключить договор о менеджменте с ПРОДАВЦОМ или с указанным им менеджером в день подписания Нотариального акта в соответствии с вышеуказанной ст. 2. В соответствии с настоящим Договором ПРОДАВЕЦ, по согласованному с собственником графиком, будет сдавать в аренду третьим лицам недвижимость в целях временного пользования (по принципу гостиницы), по согласованной между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ аренде.


Ст. 15. Считая с момента передачи права собственности, риск эвентуальных убытков и/или уничтожения недвижимости, в том числе и убытков, причиненных недвижимостью другой соседней недвижимости, переходит полностью за счет ПОКУПАТЕЛЯ.
Ст. 16. Если недвижимость повреждена или полностью или частично разрушена до перехода риска в результате непреодолимой силы /форс-мажора/, ПРОДАВЕЦ обязан уведомить ПОКУПАТЕЛЯ об этом в течение 72 часов с момента, когда ему стали известными непредвиденные обстоятельства.
/2/ Если недвижимость стала негодной к использованию вследствие повреждения, полного или частичного разрушения под воздействием форс-мажорных обстоятельств до перехода риска, то настоящий Договор будет считаться расторгнутым, при этом ПРОДАВЕЦ обязан вернуть ПОКУПАТЕЛЮ полученные до того момента по ст. 4 суммы в течение 30 дней с наступления события. В случае, если ПРОДАВЕЦ не восстановит полученные суммы в указанные сроки, то он обязан оплатить ПОКУПАТЕЛЮ и законные проценты за задержку.
(3) В случае вышеуказанного п. 1, если недвижимость повреждена способом, позволяющим ее восстановления в целях нормального и безопасного использования, ПРОДАВЕЦ устраняет повреждения за свой счет, но во всех случаях, если расходы на это достигают размера выплаченного страхового полиса. В данном случае срок завершения здания и, соответственно, передачи права собственности на продаваемую недвижимость продлевается на время, в течение которого действовали форс-мажорные обстоятельства и устранялись повреждения, возникшие вследствие их действия. Если размер расходов на устранение повреждений недвижимости превышает размер выплаченной страховки и обе Стороны не договорились об ином, то по отношению к данному случаю применяется п. 2.


Ст. 17.(1) В случае неисполнения настоящего Договора каждая Сторона должна оплатить возмещение за причиненные убытки на условиях гражданского и коммерческого законодательства.
(2) Если какая-либо Сторона, после того как была уведомлена в письменной форме исправной Стороной, продолжит не исполнять своих обязанностей по Договору в течение 8 дней после получения письменного уведомления, исправная Сторона вправе прекратить настоящий Договор по истечении срока уведомления.
(3) Если исправная Сторона не осуществила своего права прекратить Договор, а требует его исполнения, по истечении срока в 8 дней виновная Сторона должна немедленно оплатить неустойку в размере 0.3 % от продажной цены за каждый день просрочки до исполнения своего обязательства, а также возмещение за причиненные убытки, превышающие размер неустойки.
Ст. 18.(1) В случае неисполнения своей обязанности передать право собственности на недвижимость через подписание Нотариального акта в течение 30 дней с подписания Протокола об установлении годности к использованию здания, в котором находится продаваемая недвижимость, ПРОДАВЕЦ обязан заплатить неустойку в размере 0.1% на полученные до того момента суммы по ст. 4 за каждый день просрочки.
(2) Если ПОКУПАТЕЛЬ задержит оплату цены по любому из взносов, вносимых в соответствии с ст. 4 настоящего Договора, он обязан заплатить неустойку в размере 0.3% за каждый день просрочки.
(3) Если ПОКУПАТЕЛЬ откажется от покупки продаваемой недвижимости до прослушивания НА, он теряет внесенные им до того момента суммы, при этом данные суммы будут считаться гарантией (задатком) в пользу ПРОДАВЦА.
(4) Если ПРОДАВЕЦ откажется от продажи продаваемой недвижимости до прослушивания НА, он восстанавливает ПОКУПАТЕЛЮ оплаченные им суммы цены продаваемой недвижимости вместе с годовыми процентами в размере средних годовых процентов, установленных банками по отношению к кредитованию жилищ за период, в течение которого указанные суммы находились в распоряжении ПРОДАВЦА.


Ст. 19. Настоящий Договор может быть изменен и дополнен единственно по взаимному письменному согласию Сторон.
Ст. 20 (1) Все сообщения и уведомления между Сторонами по настоящему Договору будут для действительности в письменной форме.
(2) В целях настоящего Договора адреса Сторон следующие:
- Продавца: София 1000, ул. “Триадица” № 3;
- Покупателя ………………………………………..
(3) Если любая Сторона изменит свой указанный в предыдущем пункте адрес, не уведомив письменно об этом другую Сторону, последняя не несет ответственности за неполученные сообщения, судебные повестки и др. При этом все отправленные сообщения и известия на указанный в п. 2 адрес Стороны будут считаться полученными надлежащим способом.
Ст. 21. Ничтожность какого-либо пункта Договора или дополнительно договоренных условиий не приводит к ничтожности другого пункта или Договора в целом.
Ст. 22. По отношению ко всем спорам относительно существования и действия заключенного Договора или в связи с его нарушением, в том числе и споры и разногласия относительно действительности, толкования, прекращения, его исполнения или неисполнения, а также все вопросы, неупорядоченные настоящим Договором, применяется болгарское гражданское и коммерческое право, при этом Стороны упорядочивают свои отношения путем достижения соглашения. В случае недостижения согласия, спор решается Арбитражным судом БТПП, г. София, в соответствии с его Регламентом, за исключением споров, которые относятся к обязательной компетенции болгарского суда.

Настоящий Договор состоит из 5 страниц и составлен и подписан в двух одинаковых оригинальных экземплярах, по одному для каждой Стороны.



За Продавца:                                                                За Покупателя:

_______________________                                             ___________________

Иностранным физическим лицам законодательство Болгарии разрешает приобретение недвижимости, но без прав на землевладение. Покупка земли или недвижимости с прилегающим к нему земельным участком разрешены только болгарским физическим и юридическим лицам.

В комплекс услуг по приобретению недвижимости в Болгарии иностранными гражданами, обычно входит также и регистрация юридического лица в целях покупки земли в Болгарии. Для оформления недвижимости на физическое лицо достаточно предоставление загранпаспорта, а при покупке на фирму - учредительных документов компании. Сделка регистрируется нотариально. Документом на право собственности является нотариальный акт.

Вполне реально, что запрет на покупку земли иностранными гражданами будет отменен после вступления Болгарии в Европейский союз в 2007 г. Это решение должно привести к существенному росту цен на землю и на недвижимость Болгарии в целом.

Важно знать: Приобретение недвижимости в Болгарии не является основанием для получения вида на жительство в Болгарии. Даже являясь собственником недвижимости, Вы не имеете права приезжать в Болгарию без визы. Визы оформляются в Посольстве Болгарии в Москве и в Генеральных консульствах в Санкт-Петербурге, Екатеренбурге и Новосибирске. Для получения визы можно использовать и услуги туристических компаний.

Если Вы хотите, чтобы Ваше пребывание в Болгарии было более продолжительным, Вы имеете возможность получить разрешение на продолжительное пребывание в Болгарии (ВНЖ), а также разрешение на постоянное пребывание (ПМЖ) и, впоследствии, болгарское гражданство. Условия их получения регулируются Законом об иностранных лицах в Болгарии и Законом о болгарском гражданстве. При покупке недвижимости на сумму свыше 500 000 долларов перед вами открывается возможность также получить постоянное место жительства (ПМЖ) в Болгарии на основании Закона об иностранных инвестициях (в 2004 г. заменен Законом о стимулировании инвестиций).

На фоне кризиса рынка недвижимости в Западной Европе и Америке Болгария пока ухитряется оставаться одним из островков стабильного роста. Кроме того, несмотря на этот рост, болгарская недвижимость пока еще дёшева (1000-2000 евро за квадратный метр в среднем), и потому продолжает привлекать инвесторов из всех стран, в том числе и из России. Однако покупка объекта жилой недвижимости в Болгарии таит под собой множество юридических подводных камней.

Зачем вам лишняя услуга?

Начнем с распространенного заблуждения. Давно устоялось мнение, что физическое лицо не может купить болгарскую недвижимость, и что для ее покупки необходимо зарегистрировать фирму. На самом же деле это утверждение верно лишь в том случае, если вместе с домом или квартирой или без них вы покупаете участок земли. Если же вы покупаете просто объект недвижимости, не приобретая прав собственности на земельный участок, то вы спокойно можете оставаться физическим лицом.

Почему же на рынке укоренилось представление об обязательности регистрации фирмы? Дело в том, что регистрация компании - это дополнительная услуга. Зачем же компании отказываться от дополнительного приработка? Вот и некоторые недобросовестные компании навязывают эту не всегда нужную потребителю услугу. 


Документы для покупки

Между тем, для покупки болгарской недвижимости физическому лицу нужен лишь паспорт любой страны. Все остальные документы будут составлены в нотариальной конторе при заключении сделки. Например, - декларация по форме № 25. Это декларация о гражданском состоянии и семейном положении. Понадобится заполнить и декларацию № 4 - о происхождении денег. В ней вы своими словами указываете, откуда вы взяли целых 30 тысяч долларов на первый взнос. При этом никакой справки, подтверждающей ваш доход, от вас не потребуют. Этот документ вы подписываете в присутствии нотариуса, который и заверяет вашу подпись.

Затраты за оформление документов несет только покупатель, и они составляют 3-4% от стоимости квартиры, указанной в документе о собственности.

При покупке новостройки понадобятся еще и акты

В Болгарии с вас никогда не попросят полной суммы за неначатое строительство. В большинстве случаев новостройку покупают уже при наличии у продавца акта № 16, когда подключены все коммуникации, кроме городского телефона. Можно купить квартиру и по акту № 15, когда закончена внутренняя отделка, но еще не подключены коммуникации, и даже по акту № 14, когда дом построен, и квартира попадает в кадастр. В этом случае удастся сэкономить примерно 20% цены. Однако при этом вам придется самостоятельно отделывать купленную квартиру.

С появлением наших покупателей, привыкших приобретать ямы и фундаменты, картина насколько изменилась. Теперь можно заключить договор и на покупку строящейся недвижимости. Но оплата всё равно не вносится заранее:
- При самом начале строительства вносится 10-процентный задаток, после чего, в течение месяца вносятся еще 20%; 
- Потом, когда подписывается акт № 14, вносится очередной 30-процентный взнос; 
- После вступления в силу акта № 15 вносится еще 30%;
- Остальные 10% выплачиваются при нотариальном оформлении.

Иногда стороны настаивают на внесении в договор полной реальной суммы, выплаченной за жилье. Настаивают в основном россияне, памятуя те случаи в нашей стране, когда, не разобравшись, покупали юридически не совсем чистую квартиру, а когда приходилось давать сделке обратный ход, получали от продавцов лишь ту сумму, которая была указана в договоре. Теперь же, обжегшись на молоке, люди дуют на воду – в Болгарии риск купить чем-то обремененную квартиру практически отсутствует: нотариус тщательно проверяет историю недвижимости, и если хоть что-то вызовет у него подозрение, сделка не состоится. 

Но даже если нотариус что-то и пропустил, вероятность чего составляет сотые доли процента, его ошибку непременно исправят в кадастровом бюро, куда нотариальный акт, который заключается при сделке, поступает сразу после подписания. Оттуда вы получите документы на руки минимум через день, как в Варне, или максимум через две недели, как в Софии. 

Но всё равно полноправным владельцем вы считаетесь со дня заключения сделки. С этого же дня исчисляется и ваш налог на приобретенное жилье, который составляет 0,15% от налоговой оценки в год. Ее определяет налоговая инспекция, и она составляет примерно 40% рыночной стоимости. Кстати, если вы уплачиваете этот налог в первой половине года, то вам положена 5-процентная скидка. Экономия составит 2-3 евро. Примерно столько же – 0,15-0,25% от оценочной стоимости придется платить и за вывоз мусора. Тоже ежегодно. Остальные платежи взимаются ежемесячно. 


Документы для продажи 

Но, возможно, настанет день, когда вы, досыта насладившись всеми прелестями владения болгарской недвижимостью, захотите ее продать. 

В этом случае от вас потребуют почти все те документы, которые требуют и с покупателей, но, помимо них, и еще кое-что. Во-первых, это нотариальный акт, который вы оформляли при покупке. Во-вторых, вам надо будет принести свежий документ о налоговой оценке. Эту справку, напоминаем, выдает налоговая инспекция и она за эту услугу – от 50 до 200 левов (950-3800 руб.), в зависимости от местности. Кроме того, вы и ваша супруга заполняете декларацию № 25 (о семейном положении и гражданском состоянии) и декларацию №264. В ней вы пишете, что не должны никаких налогов болгарскому государству.  

От вас также потребуется то, что по-болгарски называется скицей. Это поэтажный план вашего дома. Наконец, от вас потребуется акт №16 – свидетельство о том, что дом был сдан в эксплуатацию, о котором мы уже успели рассказать. Здесь следует отметить, что акт № 16 требуется только один раз – при первой продаже от строителя – при перепродаже вторички он уже не нужен.

В Болгарии существует и специальный налог с продажи: если вы продаете вторую квартиру за год, с вас снимут 10% от разницы между ценой покупки и ценой продажи. Так болгарские власти пытаются бороться со спекуляциями на рынке недвижимости.


Каждая сделка неповторима, любят заявлять риэлторы. И они, конечно, правы. Поэтому универсального рецепта для всех просто не существует. Но получить представление о «размерах бедствия», в принципе, можно. Надеемся, что мы его вам дали.